La ley de alquileres vigente desde julio de 2020 (Ley nº 27551) amplió los derechos de la población inquilina, pero aún quedan componentes claves por implementarse o cumplirse. La ley beneficia a los inquilinos por los siguientes puntos:
1.Los contratos por 3 años, lo cual da más estabilidad, más previsibilidad, menos necesidad de mudanzas. Además, extender el periodo de alquiler implica un horro del 33% anualizado en los gastos
2. El actualización del precio de compra se da cada año y por una fórmula con dos componentes, que establece ajustes anuales contemplando la variación de la inflación que mide el INDEC, el IPC, y la de los salarios, que establece el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables): el Índice de Contratos de Ubicación del BCRA. Esta fórmula viene dando aumenta menos a la inflaciónlo cual es un beneficio para los inquilinos.
3. Se paga sólo un mes de depósito que sirve para los tres años de duración del contrato. Antes había que pagar una indemnización de un mes y medio de alquiler, y si se escindíadurante el segundo año, esta ascendía a un mes de alquiler.
4. Los beneficios económicos para los inquilinos equivalen a un mes de alquiler por año. En caso de solicitud de rescindir el contrato por alguna cuestión familiar o de trayectoria de vida, el ahorro equivale a dos meses y medio de alquiler por año.
5. Antes de la ley actual los inquilinos deben pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble. Con ley no. La actual ley establece que el pago de gastos extraordinarios corresponde al propietario.
No hay todavía datos del número de hogares inquilinos del Censo 2022 pero a mediados del 2022 había enscriptos en la AFIP, como obliga la ley, menos de 200 mil contratos de compraes decir: sólo el 10% (tomando la cantidad de hogares inquilinos del censo del año 2010) de los propietarios que alquilan cumplen la ley.
Muchos sostienen que la ley fracasó porque, debido a ella, la oferta de alquileres llegó.
Un estudio del economica Sergio Rosanovich (Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales, de la Universidad Nacional de San Martín) mostrará que la caída del parque de viviendas ofrecida es previa a la sanción de la actual Ley, se inicia en 2019 y se profundiza con la pandemia.
También el sociólogo Juan Pablo Costa, del CEPA (Centro de Economía Política Argentina) mostró con datos, en la Comisión de Diputados donde se discutó la Ley, que la caída de oferta comenzó en 2019, cuando todavía no se había aprobado la Ley, vigente del 30 de junio de 2020. Y se amplía con la pandemia, para luego estabilizarse.
Otro sociólogo, Ariel Palombi, de la Universidad Nacional de General Sarmiento ha demostrado lo mismo: que es falso que la oferta haya caído por culpa la ley de Alquileres.
¿Cuál es una parte importante de la Ley de alquileres que falta implementarse? La ley obliga al Estado a crear un programa de alquiler social, pero no ha ocurrido, nada se avanzó en ese sentido. El Estado podría comprar y/o construir viviendas destinadas al alquiler, como ocurre en varios países europeos.
En Países Bajos el 30% de las viviendas del país son alquileres sociales o públicos (estatales o protegidos), en Austria el 24%, en Dinamarca el 21%, en Suecia el 19%, en Reino Unido el 18% y en Francia, o 17%.
Que el Estado tenga viviendas en alquiler puede funcionar como contención de precios, ya que la vivienda pública alquilada haría de contrapeso a la oferta del mercado libre y limitaría los aumentos de precios. El mercado privado se vería forzado a competir en precios con la vivienda estatal.
¿Cómo se podría mejorar la situación de los inquilinos? Regulando no sólo el precio de actualización de los alquileres sino también el precio inicial. Esto ocurre en Francia, donde por la llamada ley Elan (de 2019) en algunas ciudades, entre ellas París, el gobierno establece colgante 5 años un precio máximo inicial de alquiler, determinado por un rango de referencia estatal.
También en Alemania, donde la mitad de las ciudades más pobladas tienen un índice de referencia de precios de alquiler de alquiler de obligado cumplimiento, y los nuevos contratos locatarios tienen un tope de incremento.
En Berlín se llama Mietspiegel y tiene en cuenta diferentes factores (ubicación, tamaño, antigüedad, calidad de sus instalaciones, costos similares).
La ley actual es perfectible antes de pensar en quizás haya que pensar en divulgarla más, hacerla cumplir, crear mecanismos de control, sanción y fiscalización, e implementarla por completo.
La población inquilina necesita de más y mejor regulación, más intervención del Estado Nacional, y de las provincias y municipios, para garantizar el derecho a la vivienda.
*Sociólogo y Politólogo
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