Pregunta: “En asamblea extraordinaria en edificio vivo se aprobó el pase del 8 de octubre, con más de 70 para el coeficiente de copropiedad, un proyecto de automatización con cuota extraordinaria dividida en partes iguales. Un propietario preguntó si la división de la cuota en partes iguales será la habitual y el administrador respondió que sí porque era un proyecto de mejoras.
“Yo participé en la asamblea por apoderado y yo sepultado en la decisión cuando leí el acta una semana más tarde. Mi apoderado logró la propuesta tal como fue presentada.
«Inmediatamente, me comuniqué con la administración sobre mi inconformidad ya que consideró que la asamblea fue inducida a error por el administrador al permitir que la votación se hiciera con división igualitaria de la cuota, cuando lo correcto era votar por el proyecto excluyendo el Calculo de la cuota que ya estaba fijada por la Ley 675 y el reglamento, est decir con base en el coeficiente de copropiedad. Se intentó sin éxito, realizar una asamblea extraordinaria pero no fue posible corregir este error.
«La mayoría de los propietarios estamos de acuerdo con el beneficio del proyecto. Los propietarios con menor coeficiente nos vemos perjudicados con una cuota superior a la que nos tocaría por coeficiente, y los de mayor coeficiente, beneficiados por la cuota igualitaria que no es legal.
“¿Qué se puede hacer con este caso en este momento para que la ley y el reglamento prevalezcan y no sienta un precedente negativo para futuros proyectos que demanden aprobación de cuota extraordinaria?
“¿Los copropietarios perjudicados podemos pagar la cuota extraordinaria con base en el coeficiente por la división en partes iguales e ilegales? De hecho, yo ya pagué la primera de tres cuotas de esa manera.
Posibilidad de solicitud
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La decisión de la asociación es vinculante. y el consultor dio su aprobación, a través de apoderado, para la ejecución del proyecto y para el valor y cálculo de la cuota extraordinaria.
Según el Artículo 25 Numeral 3 de la Ley 675 de 2001, el coeficiente de copropiedad determina: «el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a los gastos comunes del edificio mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando estas se determinen de acuerdo a los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento”.
Cuando las decisiones no se ajustan a la Ley o al reglamento de propiedad horizontal, los propietarios de las unidades privadas (en este caso las afectadas por ser las de menor área), pueden impugnar ante el juez la decisión de la asamblea. De igual manera están las facultades para hacer el administrador y el revisor fiscal.
El artículo 49 de la Ley de Propiedad Horizontal fue reformado por el artículo 382 del Código General del Proceso, que determina: «La demande de impugnación de acts o decisiones de asamblea (…) solo podrá proponerse sopena de caducidad, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto respectivo. (…) Si se trata de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se tendrá desde la fecha de la inscripción. En la solicitud se podrá pedir la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante”.
Los propietarios que posteriormente manifiestan su desacuerdo con la decisión de la asamblea, no pueden, sin pronunciamiento judicial, abstenerse de pagar las gastos extraordinarios o efectuar la cancelación de las cuotas en una forma no aprobada por la asamblea de propietarios.