Alquileres, por busca de propuestas concretas

Durante la última semana el gobierno manifestó su intención de suspender la ley de alquileres en vigencia por 180 días, dejando inclusive senseer que hasta podría modificarla por Decreto de Necesidad y Urgencia. Este anuncio ha generado una considerable incertidumbre contractual entre propietarios e inquilinos que, agravada por la persistencia de una alta inflación con estancamiento de la actividad, la caída de salarios reales promedio, el endurecimiento del cepo cambiario y la incertidumbre sobre el tipo de cambio futuro, no hacen más que continuar paralizando el mercado de alquileres en el ámbito de un ya alicaído mercado inmobiliario.

Las profundas distorsiones en el mercado de alquileres tienen origen desde tiempo antes que se sanciona la ley real que pretende ser suspendida. En particular, los aspectos muy principales más importantes que diferencian esta ley y su predecesora, y que han repercutido negativamente en la oferta son: el plazo mínimo de contrato de tres añosla forma de ajustar el anualin lugar de una con mayor frecuencia dado el contexto inflacionario, y la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP por parte de los propietarios.

Estas distorsiona, sumadas al auge en el oferta de inmuebles para alquiler temporario cuyos precios se fijan en dólares y cuya demande está en pleno auge- han ocasionado una escasez notoria de la oferta de inmuebles para ubicacion a mediano y largo plazo.

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Los principales actores del sector en cuestión, así como del ámbito de la política pública y la sociedad civil se encuentran debatiendo cómo salir de este pantano. Tan bien consideramos que ninguna ley puede por sí sola resolver los desequilibrios que afectan al mercado inmobiliario, y en particular al de alquileres, aquí plantamos cinco propuestas que consideramos que, en un marco de adhesión voluntaria, integrados tiene un nuevo proyecto de ley, y acompañado de una marca de estabilidad económica y previsibilidad que intervengan además cuestiones relativas a la demanda como el deterioro de los ingresos reales y estos respecto a los valores de los alquileres, podrían generar un aumento de la oferta. El hijo de ella:

1-registro de contratos

Aunque existe el Registro de los contratos por parte del propietario en la página de la AFIP, que estimamos por otro lado abarca un porcentaje menor del total de operaciones, se podría agregar en dicho Registro a la inmobiliaria interviniente. Asimismo, sería deseable simplificar el proceso de adhesión al Registro, pudiendo entre otras medidas utilizadas la firma electrónica como herramienta de formalización del contrato.

2- Creación de un Registro de Cumplimiento

Se podría implementar por parte del BCRA y los bancos un registro de páginas similar a la Central de Deudores, que podría consultar públicamente en la página del BCRA. Esto permitiria conocer el historial de pagos del inquilino permitiendo en primer lugar bajar el costo de la póliza de alquiler de seguro de caución para aquellos que tengan muy buen cumplimiento, y en un futuro que los mismos bancos puedan ofrecer un crédito hipotecario a dichos inquilinos dado que el pago del sirve para evaluar la capacidad de pago de cada inquilino.

¿Por qué la Ley de Alquileres beneficia a los inquilinos?

Así entonces, para incentivar la adhesión al Registro de los contratos proponemos beneficios muy imponibles:

3- Monotributo inmobiliario

Establecer una nueva categoría de actividades dentro del esquema del monotributo. Actualmente se pueden tener como máximo tres unidades de explotación, o tres actividades diferentes y si el monotributista tiene inmuebles estos se suman como una unidad de explotación adicional. Por ejemplo, un profesional contra tres inmuebles queda fuera del régimen. La propuesta sería que la renta de alquiler constituyese una actividad independiente y con otro límite que el fisco debería establecer.

Se podría definir una tasa impositiva progresiva en función de la cantidad de unidades y/o monto de los alquileres, proponer un pago mensual con la facturación correspondiente para cada contrato. Esto alejaría el temor que hoy tiene los propietarios sobre el registro de la AFIP y además aumentaría la recaudación.

4-Exencion Impuesto Bienes Personales

Para aquellos propietarios que deseen adherirse al Registro y sus inmuebles permanecerán en el mismo. Esto tendrá un costo fiscal muy bajo dado que la recaudación de Bienes Personales es ínfima en la Argentina respecto al total recaudado y al PBI.

5- Promotora un nuevo blanqueo

El reciente blanqueo bajo la Ley N° 27.613 «Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina» tuvo prácticamente nula repercusión. La propuesta es hacer un nuevo blanqueo, aunque no de tenencia de moneda sino directamente de propiedades que se inscriben en el Registro (inferiores a valor de 140.000 UVAs).

además de podrían preinscribirse en el Registro unidades en construcción por parte de los desarrolladores inmobiliarios de tal manera de que los futuros compradores se adhieran por boleto de compra-venta. Este régimen debería tener una duración de al menos dos años para lograr que los inversores comprendan su funcionamiento. La adhesión no debería tener ningún costo fiscal para hacerlo más atractivo.

Por último, habría que invitan a las provincias y municipios a instrumentar los beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas, incluyendo la vivienda y alquiler social, tema que aún no ha sido legislado tanto a nivel nacional ni provincial o municipal y sobre el que los autores en otras ocasiones han insistido. Asimismo, es imperioso que una nueva ley nacional de alquileres no sea de aplicación uniforme en todo el país, y que las provincias y distritos municipales contemplen la posibilidad de promover leyes qu’adapten a sus realidades socioeconómicas y demográficas una ley marco que sancionase el Congreso de la Nación.

* Luis Hauserman, consultor inmobiliario, UBA; Martín Grandes Kerllenevich, CONICET, UBA